Qui sommes-nous ?
Un savoir-faire reconnu
La Centrale de Création Urbaine (C.C.U) est une structure spécialisée dans le montage d'écoquartiers en partenariat public-privé. Elle propose une solution-projet partenarial innovante, pour organiser la conception-réalisation d'opérations urbaines complexes, sans investissements ni risques financiers pour les collectivités.
En 7 ans, la C.C.U a constitué un savoir-faire reconnu par les collectivités et les opérateurs du logement et bureaux, grâce aux succès de plusieurs opérations d'envergure comme l’écoquartier des Temps Durables à Limeil-Brévannes (94), ou encore la Cité d’affaires Baltard à Nogent-sur-Marne (94).
Historique
2004 : la Centrale de Création Urbaine (CCU) réunit en association 10 opérateurs immobiliers d'envergure nationale du secteur public et du secteur privé, pour créer et promouvoir les outils de montage et de financement en partenariat public-privé, pour la réalisation de projets urbains sans risques financiers pour les collectivités.
2005 : La CCU participe aux groupes de travail créés à l'initiative de la Délégation Interministérielle pour le Développement de l'Offre de Logements (DIDOL) et met au point un plateforme collaborative qui assure la syndication des opérateurs du secteur public et privé pour la réalisation de projets urbains complexes.
2006 : la CCU développe deux ingénieries collaboratives spécifiques :
- l'ingénierie du montage urbain participatif
- l'ingénierie de la syndication des partenariats
2007 : la Centrale de Création Urbaine syndique, après consultation, 9 investisseurs-constructeurs qui concluent avec la ville de Limeil-Brévannes la première convention de financement partenarial pour la réalisation d'un écoquartier d'envergure : les Temps Durables (1300 logements).
2009 : la loi Boutin de mobilisation et de lutte contre l'exclusion est adoptée en mars 2009.
Cette loi offre aux collectivités un nouvel outil de financement des équipements publics nécessaires à la réalisation de projets urbains: la Convention « Projet Urbain Partenarial » (Projet Urbain Partenarial).
L'ingénierie de la Concertation
La concertation : un processus fondamental
La Centrale de Création Urbaine place le processus de concertation au cœur de sa démarche.
Il est aujourd'hui impossible de développer des opérations urbaines complexes, sans s'assurer rapidement du niveau d'adhésion des habitants.
Une concertation mal menée, c'est le risque de voir le processus opérationnel « grippé » par des recours sur les procédures ou les permis de construire.
La modélisation 3D au service de la concertation
La Centrale de Création Urbaine a développé ses propres outils de modélisation pour animer le processus de concertation tout au long du montage partenarial. Le recours aux modélisations 3D est systématique, pour permettre aux habitants, aux propriétaires fonciers et aux investisseurs constructeurs de comprendre toutes les facettes et enjeux d'un projet. Les personnes publiques et privées ainsi associées deviennent "co-acteurs" du processus de création du projet .
La simulation urbaine à tous les stades du projet
Dès le début de notre intervention, nous réalisons des scénarios urbains sous forme de simulations urbaines réalistes. Ces simulations servent de base de lancement pour le dialogue collectif. Elles sont évolutives : les simulations sont mises à jour et modélisées au fur et à mesure de la participation des habitants et des opérateurs, jusqu'au projet final. Chaque changement de simulation donne lieu à la réalisation de vidéos commentées et mises en ligne sur internet, pour que les habitants puissent analyser eux-mêmes l'évolution du projet urbain.
À la Centrale de Création Urbaine, nous pensons que la feuille blanche n'est jamais un bon point de départ.
La Centrale de Création Urbaine propose de sa propre initiative et sous la gouvernance de la Ville une première simulation urbaine qui est appelée à susciter un dialogue réactif et participatif avec la population et les partenaires.
L'analyse financière des simulations
Chaque simulation fait l'objet de deux études d'impact économiques :
- l'impact "équipements publics" qui recueille l'ensemble des paramètres et analyse la balance financière entre les dépenses (terrain, travaux, équipements publics, études...) et les capacités contributives du projet.
- l' impact "coûts immobiliers " qui analyse les stratégies financières de chaque partenaire immobilier au regard du prix de marché et des contraintes foncières et techniques, ainsi que des objectifs qualitatifs et environnementaux définis par la collectivité.
L'ingénierie de la Syndication
La syndication
Un nouveau métier dans l'urbanisme opérationnel
Le développement d'un partenariat "public-privé" nécessite un nouveau savoir-faire juridique et contractuel qui garantisse la réalisation effective du projet urbain sans engagements financiers directs ou indirects des collectivités et sans "confusion" des engagements des partenaires.
Pour répondre à ce besoin, la syndication urbaine et immobilière mise au point par la CCU propose aux collectivités et aux investisseurs-constructeurs tous les instruments contractuels, juridiques et financiers, de nature à solidariser les engagements tout en assurant la totale indépendance et autonomie des partenaires.
Au fur et à mesure que le projet urbain partenarial se structure, la Centrale de Création Urbaine, syndicateur du projet urbain, crée le cadre contractuel et organise les modalités administratives, juridiques et financières de réalisation du projet en partenariat avec les propriétaires fonciers et les investisseurs-constructeurs.
La Convention « Projet Urbain Partenarial » (PUP)
Instituée par la loi Boutin de mars 2009, la convention PUP est une convention financière, qui structure les engagements des propriétaires fonciers et des investisseurs-constructeurs pour la réalisation des équipements publics nécessaires au projet urbain.
Le montage de la convention Projet Urbain Partenarial est garanti par la Centrale de Création Urbaine qui assure le rôle de syndicateur de la convention.
La contenu de la convention PUP :
- le périmètre de projet;
- la liste et le montant des équipements à réaliser pour les futurs habitants ;
- le montant des participations PUP, à verser par les constructeurs ;
- les modalités de versement des participations PUP ;
- le système de garanties bancaires des constructeurs.
La signature de la convention PUP a lieu lorsque les équilibres financiers de la ville et des opérateurs sont réunis.
Le groupement de commande
Pour la réalisation des travaux d'aménagement la CCU assure la syndication du groupement de commande (article 8 du CMP) constitué entre la ville et les investisseurs-constructeurs .
La collectivité est le coordonnateur du groupement de commande.
La Centrale de Création Urbaine agit comme syndicataire du groupement.
Le modèle économique de la CCU
La création du projet aux risques du partenariat
L'ensemble des investissements nécessaires au montage du projet urbain (ingénierie de la concertation et de la syndication) est apporté par la Centrale de Création Urbaine qui est rémunérée, en l'état futur, par la cession aux investisseurs-constructeurs de la " Solution-Projet Partenarial" exclusive qu'elle a mise au point.
La ville n'assume aucune dépense pour le montage du projet. La collectivité définit le cadre de la concertation, les objectifs urbains et les modalités de sélection des investisseurs-constructeurs.
La Solution-Projet-Partenarial CCU
Dès la constitution du partenariat de projet, chaque investisseur-constructeur sélectionné selon les procédures mises en place par la ville, signe la Solution-Projet-Partenarial C.C.U .
La Solution-Projet Partenarial C.C.U définit le dispositif de montage pour la réalisation effective du projet.
Elle précise notamment l'ingénierie de la concertation et de la syndication et les conventions partenariales qui devront être conclues entre la ville, les propriétaires fonciers et la ville, ainsi que les règles d'adhésion au groupement et les conditions financières.
Le prix de cession de la Solution-Projet Partenarial CCU aux investisseurs-constructeurs est défini selon la taille et la complexité des projets.
La C.C.U est-elle indépendante ?
Notre rôle de syndicateur correspond à celui d'une interface collaborative.
Le syndicateur n'est pas mandaté par tel ou tel partenaire. Il est le porteur du partenariat et, en ce sens, il est le Maître d'ouvrage de la Solution Projet Urbain Partenarial qu'il conçoit et développe à ses risques et périls.
Son indépendance est le gage de son impartialité.
L'indépendance de la Centrale de Création Urbaine exige une créativité et une capacité collaborative tant technique-administrative que financière pour résoudre les points de conflits et de contradictions entre les multiples acteurs du projet urbain.
